대출 프로그램 · 텍사스
세금보고상 소득이 낮아도 괜찮습니다
실제 입금액으로 심사받는 Bank Statement Loan
세탁소, 식당, 뷰티서플라이, 무역, 프리랜서 — 자영업을 오래 하신 분일수록 같은 벽에 부딪히십니다. CPA가 절세를 잘해 준 덕분에 세금보고상 소득은 낮은데, 은행은 그 숫자만 보고 거절합니다. 통장에는 매달 실제 입금이 쌓이고 있는데도 말입니다. Bank Statement Loan은 세금보고서 대신 은행 명세서의 실제 입금액으로 소득을 산정하는 정식 프로그램입니다. 파일을 lender에 보내기 전에, 어떤 산정법이 유리한지부터 저희가 먼저 확인해 드립니다.
은행 명세서로 소득을 산정하는 두 가지 방식
Bank Statement Loan은 은행 명세서 12 또는 24개월을 분석해 소득을 산정합니다. 산정 방식은 두 가지입니다.
경비율은 업종이 결정합니다. 컨설턴트·변호사·에이전트 같은 서비스업은 보통 50%, 오버헤드가 적은 1099 프리랜서는 25%까지 낮아지고, 재고 부담이 큰 업종은 그보다 높게 적용됩니다.
- Deposits 방식 — 입금 합계에 업종별 경비율을 적용해 월 소득을 산정합니다. 경비율은 보통 50%이며 업종에 따라 25–75%까지 달라집니다. 대부분의 lender가 기본값으로 쓰는 방식입니다.
- P&L 방식 — CPA가 작성한 P&L(손익계산서)을 실제 입금 내역과 대조하고, 두 숫자 중 낮은 쪽을 사용합니다.
자격 요건과 가능한 사업 구조
표준 요건은 같은 업종에서 자영업 2년 이상, 신용점수 660+(일부 lender는 620), 다운페이먼트 10–20%, 예비자금(reserves) 6개월, 그리고 산정 소득 기준 DTI 50% 이하입니다. 신용 700+, 다운페이먼트 20%, 예비자금 12개월을 갖춘 파일은 더 좋은 금리와 더 넓은 프로그램 선택지를 확보할 수 있습니다.
사업 구조는 대부분 가능합니다. 개인사업자, 1099 프리랜서, 단독 LLC, S-Corp/C-Corp(K-1과 사업 명세서 포함), 파트너십 모두 진행할 수 있습니다. 어떤 산정법이 맞는지는 lender에 파일을 보내기 전에 저희가 먼저 결정해 드립니다.
Conventional 대비 비용, 그리고 그래도 수지가 맞는 이유
Bank Statement Loan은 Non-QM 프로그램이라 금리가 Conventional보다 약 0.5–1.5% 높습니다. 그런데도 많은 자영업자에게 수지가 맞는 이유는 세 가지입니다.
- 이 프로그램이 아니면 받을 수 없는 승인입니다.
- 집값은 어떤 대출로 구매했는지와 무관하게 움직입니다. 좋은 매물은 기다려 주지 않습니다.
- 나중에 세금보고상 소득이 따라오면 Conventional로 재융자할 수 있습니다.
신청 전에 피해야 할 두 가지 함정
첫째, 계좌를 섞어 쓰는 것입니다. 개인 계좌와 사업 계좌를 섞어 쓰시면 심사 과정에서 생활비와 사업비를 분리할 수 없습니다. 최소 12–24개월은 두 계좌를 분리해 유지하시기를 권장드립니다.
둘째는 타이밍입니다. 사업이 성장 중이라 두 해 중 한 해가 약하면 lender가 2년 평균으로 소득을 낼 수 있습니다. 이 경우 실적이 좋은 해가 2년 연속 이어진 뒤에 신청하시는 편이 보통 유리합니다. 어느 쪽에 해당하시는지는 첫 검토에서 바로 말씀드립니다.
더 자세히 알고 싶으시면 Bank Statement Loan 가이드 전체 읽기.
FAQ
자주 묻는 질문
- 세금보고서는 아예 제출하지 않아도 되나요?
- 승인 소득은 은행 명세서의 입금액을 기준으로 산정합니다. 다만 사업 구조에 따라 CPA가 작성한 P&L이나 K-1이 파일에 포함될 수 있습니다. 중요한 것은, 세금보고상 과세소득이 낮다는 사실 자체가 결격 사유가 되지 않는다는 점입니다.
- 개인 계좌와 사업 계좌 중 어느 쪽을 쓰나요?
- 둘 다 사용할 수 있습니다. 어느 쪽이든 12개월 또는 24개월 입금 내역을 분석하고 업종별 경비율을 적용해 소득을 산정합니다. 개인 지출과 사업 입금이 깨끗하게 분리되어 있을수록 파일이 탄탄해집니다.
- 자영업 경력은 얼마나 필요한가요?
- 같은 업종에서 2년 이상이 표준입니다. 최근 해 실적이 좋고 전년이 부진한 성장기 사업은 두 해를 평균 내는 경우가 많아, 좋은 실적을 한 해 더 채운 뒤에 신청하시는 편이 유리할 때도 있습니다.
- Conventional보다 얼마나 비싼가요?
- 금리 기준으로 약 0.5–1.5% 높습니다. 다만 이후 세금보고상 소득이 따라오면 Conventional로 재융자하는 경우가 많습니다.
- 결과를 얼마나 빨리 알 수 있나요?
- 은행 명세서 12개월분을 보내 주시면 당일 검토해 드리고, 예상 승인 소득이 담긴 초기 letter를 보내 드립니다. 계약 후 clear-to-close까지는 보통 21–30일이 걸립니다.