투자용 융자, 심사 기준은 물건의 임대 수입
개인 소득도, 세금보고서도, DTI도 보지 않습니다

DSCR 계산 방식

DSCR(부채상환비율)은 월 임대료를 월 PITI(원리금+세금+보험)로 나눈 값입니다. 예를 들어 임대료가 $2,500이고 PITI가 $2,000이면 DSCR은 1.25 — 임대 수입이 페이먼트의 125%를 커버한다는 뜻입니다. 임대료는 현재 리스 금액만이 아니라 감정사의 시장 임대료 추정을 기준으로 봅니다.

DSCR 구간에 따라 조건이 달라집니다.

• ✓1.0 미만 — 일부 lender에서 다운페이먼트 25–30%와 예비자금을 갖추면 가능합니다.
• ✓1.0–1.25 — 가장 흔한 구간입니다. 다운페이먼트 20–25%로 진행합니다.
• ✓1.25 이상 — 최상 금리와 최저 다운페이먼트 옵션이 열립니다.

대상 물건과 LLC 명의

싱글패밀리 임대, 2–4유닛, 대부분의 콘도, 그리고 단기임대(STR)까지 진행할 수 있습니다. LLC 명의로 클로징이 가능해 물건이 개인 자산과 분리되며, Conventional로 진행할 수 있는 분들도 이 이유 하나로 DSCR을 선택하시는 경우가 많습니다.

STR을 보는 방식은 텍사스 lender에 따라 두 가지로 갈립니다. 보수적인 장기임대 comp를 쓰는 방식과, 12개월 실제 수입 또는 시장 데이터를 반영한 STR 분석을 쓰는 방식입니다. 어느 방식이 적용되느냐에 따라 승인 금액이 크게 달라집니다. 휴스턴·오스틴·샌안토니오·갤버스턴에는 STR 친화 프로그램이 있으며, 오퍼를 쓰시기 전에 어느 방식인지 저희가 먼저 확인해 드립니다.

DSCR이 맞는 두 유형의 투자자

실제로 DSCR을 선택하시는 투자자는 크게 두 유형입니다.

• ✓포트폴리오를 늘려 가는 투자자 — Conventional로 이미 2–3채를 보유하고 Fannie 한도나 DTI 천장에 닿은 경우, 다음 5–10채는 DSCR로 이어 갑니다.
• ✓첫 임대 물건을 준비하는 투자자 — 소득이 좋은 W-2 직장인이 본인 집을 살 Conventional 한도를 아껴 두기 위해 첫 임대 물건을 DSCR로 시작합니다.

비용과 예비자금, 그리고 조심할 부분

금리는 Conventional보다 약 0.75–1.5% 높고, 클로징 비용은 보통 대출액의 2–3%입니다. 여기에 다운페이먼트와 클로징 비용 외에 PITI 6개월분의 유동 예비자금(reserves)이 필요합니다. 예비자금을 과소평가하는 것이 준비 과정에서 가장 자주 발목을 잡는 부분입니다.

공격적인 STR 전망으로 DSCR을 끌어올리는 것은 조심하셔야 합니다. 피크 시즌 Airbnb 수치로 만든 1.4는 좋지 않은 해에는 0.9가 될 수 있습니다. lender가 허용하더라도 저희는 보수적으로 심사해 드립니다.