대출 프로그램 · 텍사스
SSN이 없어도 내 집 마련은 가능합니다
사설 고금리 대출이 아닌, 정식 ITIN 융자입니다
주재원 가족, 사업 비자로 일하고 계신 사장님, 영주권을 기다리시는 분까지 — SSN이 없다는 이유로 내 집 마련을 미루시는 한인 고객님을 저희는 자주 만납니다. ITIN은 IRS가 SSN 비대상자에게 발급하는 납세자 번호이고, 이 번호로 미국 세금보고를 2년 이상 해오셨다면 정식 모기지 대상이 되실 수 있습니다. ITIN 융자는 사설 고금리 대출이 아니라 복수의 wholesale lender가 취급하는 정식 규제 상품입니다. 저희는 실제 ITIN 취급 wholesale rate sheet를 기준으로 견적을 드리고, 사전심사부터 서류 안내까지 전 과정을 한국어로 진행해 드립니다.
ITIN 융자의 표준 자격 기준
프로그램마다 세부 기준은 조금씩 다르지만, 대부분의 ITIN 프로그램이 공통으로 보는 기준은 다음과 같습니다.
- ITIN으로 미국 세금보고 2년 이상
- 미국 근로 이력 2년 이상 — W-2, 1099, 자영업 모두 가능
- 다운페이먼트 10–25% — 대부분 프로그램 15–20%, 20% 준비 시 조건이 크게 개선
- 미국 신용점수 660+ 또는 대체 신용 — 렌트·공과금 납부 이력 인정
- reserves(예비자금) 6개월 이상
- 대부분 primary residence(실거주) 대상, 일부 프로그램은 세컨드홈 허용
금리가 더 높은 이유, 그리고 정상 범위
ITIN 융자의 금리는 Conventional보다 약 1–2% 높은 것이 일반적입니다. 이는 벌칙성 금리가 아니라 구조적인 이유 때문입니다. ITIN 대출은 2차 시장이 작아 lender가 포트폴리오로 직접 보유하는 경우가 많고, 심사에 공수가 더 들며, 비전통 서류의 리스크가 가격에 반영되기 때문입니다.
반대로 두 자릿수 금리를 제시받으셨다면, 그것은 wholesale ITIN lender가 아니라 사설 대출이나 하드머니일 가능성이 큽니다. 저희는 실제로 ITIN을 취급하는 wholesale lender의 rate sheet를 기준으로 견적을 드립니다. 지금 시장에서 가능한 정상 범위를 그대로 확인하실 수 있습니다.
텍사스, 두 번째로 큰 ITIN 시장
텍사스는 미국에서 두 번째로 큰 ITIN 차주 시장입니다. 휴스턴·달라스·오스틴·샌안토니오에서 ITIN을 취급하는 wholesale lender가 활발히 움직이고 있어, 선택할 수 있는 프로그램의 폭이 넓은 편입니다.
다만 한 가지는 미리 말씀드립니다. TSAHC, TDHCA 같은 텍사스 주정부 DPA는 SSN이 필요해 ITIN과는 일반적으로 결합되지 않습니다. 그래서 ITIN 융자의 다운페이먼트는 보통 저축, 증빙된 가족 증여, seller concession(셀러 컨세션) 세 가지로 마련하게 되며, 세 가지 모두 저희가 구조화를 도와드립니다.
사전심사부터 클로징까지, 전 과정 한국어 진행
사전심사와 서류 안내의 전 과정을 한국어로 진행해 드립니다. ITIN 서류와 함께 신청해 주시면, 며칠 안에 금리 범위와 승인 가능 금액이 담긴 초기 letter를 받아보실 수 있습니다.
저희가 발급하는 모든 letter는 발급 전에 신용·소득·자산 심사를 실제로 마친 뒤에 나갑니다. 말로만 qualified가 아니라 실제로 validated된 파일입니다. 클로징까지는 보통 30–45일로, 서류 검토 단계가 더 있어 Conventional보다 약간 긴 편입니다.
더 자세히 알고 싶으시면 ITIN 모기지 가이드 전체 읽기.
FAQ
자주 묻는 질문
- SSN이 없는데 정말 모기지가 가능한가요?
- 가능합니다. ITIN 융자는 IRS가 SSN 비대상자에게 발급하는 납세자 번호(ITIN)를 기반으로 한 정식 규제 상품으로, 복수의 wholesale lender가 실제로 취급하고 있습니다. ITIN으로 미국 세금보고를 2년 이상 해오셨다면 검토를 시작해 보실 수 있습니다.
- 다운페이먼트는 얼마나 준비해야 하나요?
- 프로그램에 따라 10–15%에서 시작하며, 대부분은 15–20% 수준입니다. 20%를 준비하시면 금리와 조건이 눈에 띄게 좋아집니다. 증빙된 가족 증여와 seller concession(셀러 컨세션)도 허용되므로, 전액을 저축으로만 마련하셔야 하는 것은 아닙니다.
- 금리가 많이 높은 것 아닌가요?
- Conventional 대비 약 1–2% 높은 수준이 정상 범위입니다. 2차 시장이 작고 심사 공수가 더 들어 가격에 반영될 뿐, 벌칙성 금리가 아닙니다. 만약 두 자릿수 금리를 제시받으셨다면 그것은 사설 대출일 가능성이 크므로, wholesale 기준 견적과 비교해 보시기를 권장드립니다.
- 미국 신용점수가 없으면 어떻게 하나요?
- 대체 신용을 인정하는 프로그램이 다수 있습니다. 최근 12개월 이상의 렌트 납부 이력과 공과금 납부 기록으로 신용점수를 대신할 수 있습니다. 또한 ITIN으로 2년 이상 생활해 오셨다면 본인도 모르는 사이에 미국 신용기록이 쌓여 있는 경우가 많으므로, 먼저 신용 조회로 확인해 보시기를 권장드립니다.
- ITIN으로도 텍사스 다운페이먼트 지원(DPA)을 받을 수 있나요?
- 일반적으로 어렵습니다. TSAHC, TDHCA 같은 텍사스 주정부 DPA는 SSN을 요구하기 때문입니다. 대신 저축, 증빙된 가족 증여, seller concession(셀러 컨세션)으로 다운페이먼트를 마련하실 수 있으며, 세 가지 모두 저희가 구조를 설계해 드립니다.